국토교통부 주거 안정을 위핸 새로운 임대주택 공급 방안 발표(2024. 08. 28)

부동산뉴스

　2024년 8월 28일, 국토교통부는 서민, 중산층, 미래 세대의 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안을 발표했습니다. 이 대책은 현재 한국의 임대차 시장에서 발생하고 있는 여러 가지 문제를 해결하기 위해 마련되었습니다. 임대주택 공급의 질적 향상과 장기적 주거 안정을 목표로 하고 있으며, 이를 통해 서민과 중산층뿐만 아니라 미래 세대까지 주거 불안에서 벗어나 안정적인 생활을 영위할 수 있도록 돕고자 합니다.

　우리나라의 임대차 시장은 공공이 약 20%, 민간이 약 80%를 공급하고 있습니다. 그러나 민간임대시장은 과도한 임대료 규제, 세제 중과 등으로 인해 산업화되지 못하고, 비등록 개인 다주택자 중심으로 형성되어 있습니다. 이로 인해 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 양질의 임대주택 공급이 부족하며, 시장 상황에 따라 높은 재고 변동성이 발생해 임대차 시장에 불안을 초래하고 있습니다.

　이번 임대주택 공급 방안은 이러한 문제들을 해결하고, 임차인이 원하는 곳에서 적정 수준의 주거비용으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 임대주택 공급 패러다임을 전환하는 것을 목표로 하고 있습니다.

　이번 신유형 장기 민간임대주택 공급 방안은 주요 선진국인 일본과 미국의 민간임대주택시장을 벤치마킹하여 마련되었습니다. 일본의 경우, 과도한 임차인 보호를 폐지하고, J-Reits 도입, 세제혜택 지원 등을 통해 임대업의 수익성을 높였습니다. 이에 따라 전체 임대주택의 60% 이상을 임대 전문 기업이 운영하고 있습니다. 반면, 한국에서는 과도한 임대료 규제로 인해 기존 임대주택은 매각되는 경우가 많고, 규모 있는 임대 전문 기업의 출현이 어렵습니다.

　이번 임대주택 공급 방안은 이러한 문제를 해결하기 위해, 리츠 등 법인이 대규모로 장기간 운영할 수 있는 새로운 민간임대주택 사업모델을 제시합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다

✅ 규제 완화

1️⃣ 초기 임대료 규제 완화

　기존에 민간임대주택의 초기 임대료가 지나치게 규제되던 부분을 완화하여, 임대 사업자가 시장 상황에 맞게 임대료를 설정할 수 있도록 유연성을 부여합니다. 이는 임대료 상승의 급격한 억제를 방지하면서도 임차인에게 적정한 임대료를 제시할 수 있게 합니다.
2️⃣ 의무 임대 기간 중
　계약 갱신청구권 조정

　임대차 계약 갱신 시 임차인이 계약을 자동으로 갱신할 수 있는 권리가 부여되지만, 이번 방안에서는 이를 조정하여 임대 사업자가 임대 기간 종료 시점에서 계약 조건을 재조정할 수 있는 여지를 제공합니다. 이는 임대 사업자가 임차인과의 계약을 보다 유연하게 관리할 수 있도록 돕습니다.
3️⃣ 임대료 상승률 5% 상한 및
　 CPI 연동 규제 완화

　기존에는 임대료 상승률이 연간 5%로 제한되고, 소비자물가지수(CPI)에 연동되도록 규제되었습니다. 이번 방안에서는 이러한 규제를 완화하여 임대 사업자가 임대료를 시장 상황에 맞게 조정할 수 있도록 했습니다.
4️⃣ 임차인 대표회의 협의의무 조정

　임대주택 내 임차인 대표회의와 임대 사업자 간의 협의 의무를 완화하여, 임대 사업자가 주거 서비스 개선이나 시설 관리에 있어서 신속하게 의사 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다.

✅ 세제 혜택

1️⃣ 취득세 중과세 완화

　임대 사업자가 민간임대주택을 취득할 때 부과되는 취득세의 중과세를 완화, 초기 비용 부담을 줄이고 임대 사업을 활성화할 수 있도록 지원합니다.
2️⃣ 종부세 합산 제외

　민간임대주택을 운영하는 법인에 대해 종합부동산세 합산에서 제외하는 혜택 제공, 법인의 세금 부담을 줄이고 대규모 임대 사업 진출을 유도합니다.
3️⃣ 법인세 추가 과세 조정

　임대 사업을 수행하는 법인에 부과되는 법인세의 추가 과세를 조정, 임대 사업의 수익성을 높이고 법인의 적극적인 임대주택 공급을 장려합니다.

✅ 금융 지원

1️⃣ PF 보증 및 기금 출·융자 지원

　프로젝트 파이낸싱(PF) 보증을 제공하고, 임대 사업자가 필요한 자금을 쉽게 조달할 수 있도록 기금에서 출자 및 융자 지원을 강화합니다. 임대 사업자의 자금 조달을 원활히 하고, 대규모 장기임대주택 사업을 활성화합니다.
2️⃣ 취득세 및 재산세 감면 혜택

　임대 사업자가 부담하는 취득세와 재산세를 감면하여, 초기 투자 비용을 줄이고 사업의 경제성을 높입니다.
3️⃣ 부지 공급 및 도시계획 완화 지원

　임대주택 개발에 필요한 부지를 정부가 우선적으로 공급하고, 도시계획 규제를 완화하여 사업 추진이 원활히 이루어질 수 있도록 지원합니다. 이는 도심지에서의 임대주택 공급을 촉진하는 데 중요한 역할을 합니다.

✅ 사업 모델 다양화

1️⃣ 자율형, 준 자율형, 지원형으로
　사업자의 선택권 확대

　임대 사업자들이 자신의 경영 목표와 여건에 맞는 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록, 자율형, 준 자율형, 지원형의 세 가지 모델을 제시합니다. 자율형은 규제와 지원이 최소화된 형태로, 사업자의 자율성을 최대한 보장합니다. 준 자율형은 일정 부분 규제를 받지만 금융 지원 등 혜택이 추가됩니다. 지원형은 초기 임대료까지 제한되지만, 그만큼 공적 지원이 크게 확대됩니다.
2️⃣ 맞춤형 특화 서비스 결합 가능

　임대 사업자는 청년, 신혼부부, 고령자 등 다양한 임차인의 필요에 맞춘 특화된 주거 서비스를 결합할 수 있습니다. 예를 들어, 청년층을 위한 공유 오피스, 신혼부부를 위한 육아 지원 시설, 고령자를 위한 건강 관리 서비스 등을 제공할 수 있습니다.

✅ 기대효과

1️⃣ 임차인의 주거 안정 강화

　임차인은 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 제공받아, 주거 불안이 줄어들고 안정적인 생활을 유지할 수 있습니다.
2️⃣ 다양한 주거 서비스 제공

　임차인은 주거지 내에서 다양한 서비스를 이용할 수 있어 생활의 질이 향상됩니다. 예를 들어, 클라이밍 룸, 공유 오피스, 수영장, 애완동물 돌봄 서비스 등 수요에 맞춘 주거 서비스를 제공받을 수 있습니다.
3️⃣ 임대 기업의 대형화와 전문화

　임대주택 시장이 대형화, 전문화되면서 주거 서비스 품질이 개선되고, 시장의 투명성과 안정성이 강화됩니다.
4️⃣ 임대차 시장 안정화 및
　 부동산 서비스산업 성장

　장기임대주택 재고의 확충을 통해 임대차 시장의 변동성이 완화되고, 부동산 매매시장과 가계부채 감소에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 또한, 임대업 및 관리업 등의 부동산 서비스산업이 성장하여 새로운 일자리 창출에도 기여할 것입니다.

2. 노후 공공청사 복합개발

　노후 공공청사 복합개발은 기존에도 추진되었던 사업 방식이지만, 그동안 추진 동력이 부족했습니다. 이번 방안에서는 국토부가 주관하여 ‘공공시설 복합개발 추진 협의회’를 출범시키고, 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정 학교 부지 등을 임대주택과 복합 개발하도록 의무화했습니다.

　공공시설 복합개발이 체계적으로 추진될 수 있게 되었으며, 도심지 내 공공임대주택 공급이 확대될 것으로 기대됩니다. 이번 방안에 따라 복합개발 대상 부지를 입체복합 구역으로 지정하여, 용적률 최대 200%까지 완화하고, 주차장 기준도 대폭 완화하여 국공유 부지의 활용도를 극대화할 수 있도록 했습니다.

　또한, 복합개발을 통해 공급되는 건설형 공공임대주택은 다양한 특화된 집단을 대상으로 하여, 영유아 양육가구, 문화예술인, 청년층 등 도심지 주택이 필요한 계층에 맞춤형 주택을 제공할 계획입니다. 이는 미래 세대의 주거 안정을 위한 중요한 대책이 될 것입니다.

3. 현장방문 및 업계 간담회

　박상우 국토교통부 장관은 이번 임대주택 공급 방안 발표 후, 삼각지 역 베르디움 프렌즈 현장을 방문하여 입주 현황을 점검하고 업계 간담회를 개최했습니다. 이 자리에서 장관은 업계의 의견을 수렴하고, 앞으로의 임대주택 공급 방향에 대해 논의했습니다.

　삼각지 역 베르디움 프렌즈는 2021년에 입주를 시작한 공공지원 민간임대주택으로, 청년 및 신혼부부를 대상으로 총 1,086호가 공급되었습니다. 이 주택은 새로운 임대주택 공급 모델의 성공적인 사례로서 주목받고 있으며, 이번 대책이 실제로 어떻게 실현될 수 있는지를 보여주는 좋은 사례입니다.