임대차 계약 묵시적 갱신 꼭 알아야 할 사항들(2024)

부동산이지북

　살다 보면 깜빡하는 일이 한두 가지가 아니죠. 처음 계약할 때는 2년이라는 시간이 길다고 느껴지지만 2년을 정신없이 살다 보면 어느새 계약 만료 일이 코앞으로 다가와 당황하는 경우가 많습니다. 임차인이나 임대인 모두 별도의 연락 없이 지나가면 ‘묵시적 갱신’ 이라는 상황에 놓이게 되는데요. 마법처럼 계약이 자동으로 연장되어 계약 기간이 종료되었음에도 불구하고 양쪽 모두 별도의 의사 표시 없이 기존 계약 조건 그대로 계약이 연장되는 것이죠.

1️⃣ 묵시적 갱신은 무엇인가요?
2️⃣ 묵시적 갱신은 어떤 법에 있나요?
3️⃣ 어떻게 해지하나요?
4️⃣ 해지 문자 예시
5️⃣ 묵시적 갱신 시 계약서는 써야 하나요?
6️⃣ 해지할 경우 월세는 어떻게 되나요?
7️⃣ 전입신고와 확정일자를 다시 받나요?
8️⃣ 묵시적 갱신되면 대출 연장되나요?
9️⃣ 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?
1️⃣0️⃣ 계약 갱신 요구권 행사할 수 있나요?

✅ 묵시적 갱신은 무엇인가요?

　묵시적 갱신은 임대차 계약 기간이 끝나기 전에 임차인이나 임대인 모두 계약 갱신이나 종료에 대한 의사 표시를 하지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다. 주택 임대차 보호법에 따라 2년이 자동으로 연장된 것으로 봅니다.

✅ 묵시적 갱신은 어떤 법에 있나요?

　☑️ 주택임대차보호법 제6조에 명시되어 있습니다.

제6조(계약의 갱신)

1️⃣ 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

2️⃣ 임차인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

✅ 어떻게 해지하나요?

갱신 후에도 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 해지 통보는 문자, 내용 증명, 우편 등 증거가 남는 방법으로 하는 것이 좋습니다. 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 하지만 묵시적 갱신 후 집주인은 정당한 사유 없이 계약 해지를 요구할 수 없습니다.

✅ 해제 문자 예시

　묵시적 갱신의 경우, 예민한 사항으로 번질 수 있으니 최대한 정중하게 보내는 것이 좋습니다.

1. 수신인

집주인의 이름을 정확히 기재합니다.

2. 발신인

세입자 본인의 이름과 계약 중인 곳의 호수를 정확하게 기재합니다.

3. 내용

1️⃣ 안부 인사와 함께 계약 종료 의사를 밝힙니다.
2️⃣ 계약 종료일을 명시하고, 퇴거 의사를 정중하게 전달합니다.
3️⃣ 보증금 반환 요청 금액을 정확하게 기재합니다.
4️⃣ 감사 인사와 함께 추가적인 연락 가능성을 언급합니다.

4. 증거 확보

☑️ 문자 메시지를 발송한 후, 발송 완료 화면을 캡처하여 보관합니다.
☑️ 가능하다면 집주인에게 문자 메시지를 확인했는지 회신을 요청합니다.

[예시]

[집주인 이름] 님, 안녕하세요. 
[세입자 이름]입니다.

잘 지내고 계시죠? 다름이 아니라, 묵시적 갱신된 임대차 계약과 관련하여 말씀드릴 것이 있어 연락드렸습니다.

[계약 시작일 ~ 계약 종료일] [보증금 금액] 묵시적 갱신된 계약을 해지하고자 합니다.[계약 종료일]에 퇴거 예정입니다. 

그동안 정말 잘 살았습니다.
혹시 궁금한 점 있으시면 언제든지 [세입자 연락처]로 연락 주세요.

주의사항

☑️ 위의 내용은 참고 내용일 뿐, 문자 내용에 해지한다는 뜻을 잘 밝히면 됩니다.
☑️ 문자 메시지는 법적 효력이 약할 수 있으므로, 내용증명 우편을 함께 발송하는 게 더 안전합니다.
☑️ 집주인과 원만한 합의를 위해 계약 해지 의사를 미리 구두로 전달하고, 문자 메시지는 증빙 자료로 활용하는 것이 좋습니다.
☑️ 만약 이야기가 잘 통하지 않는다면 계약했던 공인중개사나 주택 임대차 분쟁 조정위원회와 상담해 보시길 바랍니다.

✅ 계약서는 다시 써야 하나요?

　묵시적 갱신 시에는 새로운 계약서를 작성하지 않습니다. 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 것이므로, 새로운 계약서를 작성할 필요가 없습니다.

단, 묵시적 갱신 이후에 계약 조건을 변경하는 경우에는 반드시 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 예를 들어, 월세나 보증금을 변경하거나, 특약 사항을 추가하는 경우에는 변경된 내용을 반영하여 새로운 계약서를 작성해야 합니다.

새로운 계약서를 작성하지 않고 구두로만 합의하는 경우, 추후 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있으므로 주의해야 합니다.

✅ 묵시적 갱신 해지 통보 후
월세와 관리비는 내야 하나요?

　네. 월세와 관리비를 내야 합니다. 묵시적 갱신 해지 통보는 즉시 효력이 발생하는 것이 아니라, 세입자가 해지 통보를 한 날로부터 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다. 따라서 3개월 동안은 기존 계약 조건과 동일하게 월세와 관리비를 납부해야 하는 의무가 있습니다.

✅ 전입 신고와 확정 일자
다시 받아야 하나요?

전입 신고와 확정 일자는 다시 받을 필요가 없습니다.

　전입신고

　기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 것이므로, 이미 거주 중인 세입자는 주소가 변경되지 않았기 때문에 전입 신고를 다시 할 필요가 없습니다.

　확정일자　

　확정일자는 임대차 계약 체결 날짜를 증명하여 추후 보증금을 보호받기 위한 절차입니다. 새로운 계약이 아니라 기존 계약의 연장이므로, 기존에 받은 확정일자는 그대로 유효합니다.

단, 계약 내용이 변경되면
다시 확정일자를 받아야 합니다.

　예를 들어, 묵시적 갱신 이후에 월세나 보증금을 올리기로 합의했다면, 변경된 계약서에 대해 다시 확정 일자를 받아야 합니다.

✅ 만약 대출을 받았다면
대출도 연장되나요?

　묵시적 갱신은 임대차 계약에만 해당되는 것이므로, 주택 담보 대출 등 대출 기간은 자동으로 연장되지 않습니다. 대출 연장은 은행과의 별도 절차를 통해 진행해야 합니다. 연장이 안되는 대출도 있으니 꼭 대출 상품을 확인하시길 바랍니다.

✅ 묵시적 갱신 후
집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?

　새로운 집주인은 기존 임대차 계약을 승계하게 됩니다. 따라서 묵시적 갱신된 계약 기간 동안 대항력이 있는 세입자는 계속 거주할 수 있으며, 새로운 집주인은 기존 계약 조건을 준수해야 합니다.

✅계약 갱신 요구권
행사할 수 있나요?

　가능합니다.

　계약 갱신 요구권 행사에 따른 계약 갱신과 구별되기 때문입니다. 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.

　묵시적 갱신은 임대차 계약에서 중요한 부분이지만, 바쁜 현대인들에게 정말 놓치기 쉬운 부분이기도 합니다. 계약 만료일을 미리 확인하고, 갱신 또는 해지 의사를 명확하게 전달하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 특히 보증금이 걸린 부분이라 임대인과 임차인 모두 예민한 사항이기에 서로 잘 소통하는 게 중요합니다.

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